El régimen jurídico de la propiedad inmueble en Cuba ha sufrido sucesivas y drásticas transformaciones a partir de la Ley de Reforma Urbana de 1960, que según el segundo Por Cuanto de la actual Ley General de la Vivienda “dio término definitivamente en el país a los factores especulativos que desnaturalizaban la función social que debe cumplir la inversión en vivienda, y respondiendo a los anhelos de todo el pueblo convirtió en propietarios de sus viviendas a los que en esos momentos las ocupaban como arrendatarios”.
La Ley 48, del 27 de octubre de 1984, Ley General de la Vivienda, autorizó la transferencia de la propiedad a los usufructuarios onerosos y ocupantes legítimos de sus viviendas y la entrega en propiedad de aquellas que en lo sucesivo se asignaren por el Estado. También legalizó situaciones fácticas que hasta ese momento no habían sido resueltas.
En este proceso adquirieron la propiedad de sus viviendas unas 750.000 familias.
Pero el 23 de diciembre de 1988 se promulgó una nueva Ley General de la Vivienda, la Ley 65, cuyo objetivo, según se expresa en su cuarto Por Cuanto era “reordenar las regulaciones contenidas en la precedente Ley 48 e incorporar otras nuevas que la experiencia práctica aconseja establecer tendentes a fortalecer el control que el Estado debe ejercer sobre las operaciones alrededor de la vivienda, así como definir la decisiva participación estatal en la solución del problema habitacional del país“.
Al final del quinto Por Cuanto de la Ley 65 se expresa que “en ningún caso el derecho de propiedad personal de la vivienda puede convertirse en un mecanismo de enriquecimiento ni explotación”.
La realidad no ha ido acorde con esos altos principios. Desde el 23 de diciembre de 1988 a la fecha, el régimen jurídico de la vivienda ha transitado por un accidentado y farragoso camino de gran dispersión legislativa, no exento de situaciones muy distantes de la intención primaria de los legisladores.
No poca incidencia ha tenido en ello la prohibición de la compraventa de bienes inmuebles y la regulación de la donación de los mismos solo hasta el cuarto grado de consanguinidad. Estas trabas marcaron un largo periodo de tiempo en que una parte significativa de los cubanos, funcionarios incluidos, como herederos directos de la picaresca española, acudieron a toda clase de subterfugios que bordeaban la legalidad y a veces la transgredían abiertamente para burlar las expresadas prohibiciones y regulaciones en busca de un acceso a la propiedad que muchas veces bloqueaba la propia legislación.
A pesar de las loables intenciones de la Ley, la desnaturalización se produjo como reacción a la prohibición de un negocio jurídico que en ningún otro país ha constituido delito nunca.
Registro de la propiedad
En el artículo 1 de la Ley 65 se expresa como uno de los mecanismos estatales tendentes a la satisfacción de las necesidades de vivienda el Movimiento de Microbrigadas.
Es innegable que las microbrigadas constituyeron un factor de indudable peso en la construcción de viviendas y la solución parcial del problema habitacional en el país, pero ya desde antes del Periodo Especial, el eufemístico nombre que recibió la crisis generada por la caída del campo socialista en Europa del Este, el Movimiento de Microbrigadas fue perdiendo fuerza hasta fallecer de muerte natural.
Como resultado de la actividad de las microbrigadas quedaron en la capital asentamientos como Alamar, Bahía, la Villa Panamericana y otros que, aun estando mal concebidos urbanísticamente y constituir verdaderas ciudades dormitorio, monótonas y poco agradables arquitectónicamente hablando, constituyen el hogar de miles de personas que de otro modo no habrían accedido a la propiedad de una vivienda. Y de igual modo ocurrió en cada una de las provincias del país.
El Periodo Especial agudizó dramáticamente el problema de la vivienda y se hizo claro que se necesitaban otras soluciones, aunque el Estado seguía mirando con reluctancia la posibilidad de autorizar la compraventa de viviendas.
Quizá un primer paso hacia la flexibilización que se esperaba fue la autorización de la inversión extranjera en la esfera inmobiliaria a partir de 1994. Aparecieron entonces consultorías, empresas de capital mixto, y se comenzaron a construir y comercializar viviendas en propiedad para extranjeros.
Como resultado colateral de esta actividad económica, el Estado se vio en la necesidad de revitalizar el Registro de la Propiedad, institución insigne del Derecho español existente en Cuba desde el 1 de mayo de 1880, y que permanecía en hibernación desde 1979, cuando se habían detenido las inscripciones en sus oficinas.
Sin la protección que brinda el Registro de la Propiedad no podían consolidarse las inversiones inmobiliarias con la consiguiente inyección de capital que se necesitaba.
A partir del 1 de octubre de 2003 las oficinas del Registro de la Propiedad emprendieron la faraónica tarea de actualizar la inscripción de los títulos de propiedad de la población y, paralelamente, de los inmuebles estatales que nunca habían sido inscriptos.
Posteriormente, la Resolución 114 del 29 de junio de 2007 del Ministerio de Justicia estableció una adecuación de las normas y procedimiento de los Registros, manteniendo como fuente supletoria la Ley Hipotecaria de 1893.
Otra vuelta de tuerca: compraventa y donación de bienes inmuebles
Un corolario lógico y largamente esperado a todo lo anterior lo constituyó el Decreto Ley 288, modificativo de la Ley 65 de 23 de diciembre de 1988.
En su artículo 1, el Decreto Ley 288 modifica el artículo 2 de aquella Ley, que se refería solo a los derechos a la vivienda de los ciudadanos cubanos e introduce un párrafo, que reza: “Cuando en esta Ley se hace mención a particulares y personas naturales, se entenderán como tales a las personas naturales cubanas con domicilio en el país y los extranjeros residentes permanentes en el territorio nacional”.
También reafirma el principio de derecho legítimo a una vivienda de residencia permanente y otra de veraneo, ambas en propiedad. Y reitera la prohibición de poseer dos viviendas de residencia permanente.
Además, establece las regulaciones para las dos innovaciones fundamentales que contiene: la autorización de la compraventa de viviendas entre particulares y la donación sin el requisito del cuarto grado de consanguinidad que hasta entonces exigía la Ley.
A partir de la implementación de este Decreto Ley en 2012, el resultado ha sido espectacular. La compraventa y la donación de bienes inmuebles han llegado para quedarse. No constituyen per se una solución al déficit habitacional, pero si una vía alternativa de descongestión del problema.
Entretanto, la práctica ha generado algunas cuestiones interesantes, como la necesidad de adecuar las obligaciones tributarias de cada uno de esos actos jurídicos, de manera que no se enmascare una compraventa bajo la apariencia de una donación, con la consecuente evasión fiscal.
No obstante, el primer paso está dado y lo que se requiere en lo adelante serán adecuaciones y ajustes.
Ventajas para los desfavorecidos
El Decreto Ley 288 establece para la compraventa el pago al contado del precio mediante un cheque de gerencia que debe exhibírsele al notario actúante.
Sería interesante y provechoso estudiar la posible introducción de la compraventa con reserva de dominio y precio aplazado, que se utilizó ampliamente en el país antes de 1959 en el desarrollo de los repartos populares de la periferia de la capital como La Cumbre, California, Casino Deportivo y otros, en algunas zonas más elegantes como Kohly, Miramar y Nuevo Vedado.
El auge de tales repartos, tanto los de clase media-alta como los populares, se produjo indudablemente por las facilidades de pago que permitían la adquisición de una parcela de terreno a plazos sin perjuicio de comenzar a construir en ella aun antes de haber liquidado el precio del terreno, y con la obligación del vendedor, pactada en contrato, de otorgar la correspondiente escritura pública una vez satisfecha la totalidad de la obligación.
La inclusión de esa modalidad permitiría que los particulares que no disponen de grandes cantidades de efectivo pudieran acceder al incipiente mercado inmobiliario y lo democratizaría un poco a favor de los que no reciben remesas del extranjero.
Un análisis al margen de la cuestión jurídica se refiere al estado de, digamos por solo citar un ejemplo, Ciudad de La Habana, la capital de todos los cubanos.
En un artículo de hace pocos años, el arquitecto cubano Mario Coyula analizó el alarmante estado de deterioro de la capital.
A pesar de los denodados esfuerzos de la Oficina del Historiador de la Ciudad por recuperar el Centro Histórico y extender las labores de remozamiento y beneficio a otras áreas, la situación del resto es deprimente. Si uno se aleja dos cuadras, por ejemplo, de la calle Obispo, el panorama es desolador.
Otro tanto pude decirse de lo que el arquitecto Coyula denominó la ciudad profunda, la parte alejada de los centros que acaparan la atención del turismo. Las Calzadas de Monte, del Cerro, de Luyanó, de San Miguel del Padrón y los barrios adyacentes, son un muestrario de fachadas roídas y huérfanas de pintura por décadas, alcantarillas inservibles, calles rotas y parches de “modernidad” allí donde hay una tienda de divisas o una casa cuyos habitantes dispusieron de los recursos necesarios para arreglarla, meros islotes en medio de la descripción.
El cuentapropismo en el ámbito de los servicios gastronómicos, timbiriches aparte, ha demostrado ser eficiente. Por ello sería interesante pensar en cierto grado de cuentapropismo en la esfera del tráfico inmobiliario y su desarrollo. Sin pretender dar recetas, quizá una inyección de iniciativa privada en la construcción de viviendas, en la producción de materiales de construcción y un poco mayor en la gestoría de negocios inmobiliarios, pueda ser otro paso en el camino, sin desechar la gestión paralela del Estado.
